Mutuo a tasso fisso o a tasso variabile?

Se hai già comprato casa o stai pensando di farlo, sai bene che “comprare casa” non è una singola azione, ma una matrioska di tantissime cose da fare e scelte da prendere. Bisogna decidere il quartiere in cui si vuole abitare, scegliere il tipo di casa, avere in mente un budget; poi, una volta individuata la casa più adatta, bisogna fare una proposta economica, aspettare che sia accettata e infine andare in banca per chiedere un mutuo per comprarla. Ma prima di uscire dalla banca soddisfatti e pronti a immaginarsi sul divano davanti al camino nella nuova casa, bisogna prendere un’ultima, importante decisione: tasso fisso o tasso variabile?  

In questo articolo ti spieghiamo cosa cambia tra le diverse tipologie di tassi di interesse che puoi scegliere quando chiedi un mutuo alla tua banca e quali sono le cose che devi considerare prima di compiere la scelta che ti separa dal divano della nuova casa.  

Gli interessi: il prezzo del mutuo 
 
Partiamo dalle basi: il mutuo è un prestito che la tua banca ti dà per permetterti di comprare una casa.  Gli interessi sono il costo di quel prestito. Immagina che il mutuo sia un oggetto che stai comprando in un negozio (la tua banca), ecco, puoi pensare agli interessi come al prezzo che trovi sul cartellino.  

 
“Puoi pensare agli interessi come al prezzo che stai pagando alla banca per averti dato i soldi per comprare casa.”

 
Quando vai in banca per chiedere un mutuo, il consulente costruirà una proposta per te, composta di:  

• Importo (i soldi che la tua banca ti sta prestando) -  ad esempio: €200.000
• Durata (in quanti anni devi ripagare il mutuo) - ad esempio: 20 anni
• Tasso di interesse (un numero sotto forma di percentuale che serve per calcolare gli interessi che devi pagare) - ad esempio: 4% 

Sulla base di questi tre elementi, poi, viene calcolata la rata del mutuo, cioè quanti soldi devi dare alla banca ogni mese per ripagare l’intero importo con gli interessi nella durata prestabilita.  Nel caso di un mutuo con importo di €200.000, durata di 20 anni e tasso di interesse al 4%, la rata mensile è di €1.211 al mese. 
 
Più è alto il tasso di interesse, più è alta la rata che dovrai pagare ogni mese. 

Come è calcolata la rata del mutuo 
 
Abbiamo detto che in base all’importo, alla durata e al tasso di interesse, la banca elabora un piano di ammortamento, che è un calendario di restituzione del debito un po’ per volta, mese per mese, con una rata che è sempre uguale. In ciascuna rata è compresa una parte dei soldi da restituire (che chiamiamo capitale) e una parte di interessi da pagare. 
Il calcolo della rata è un calcolo complesso, che non può essere fatto in una sola mossa con una calcolatrice, ma richiede più passaggi. Ti spieghiamo come funziona.  
 
Tieni a mente che gli interessi si calcolano sempre sui soldi che devi ancora restituire alla banca. All’inizio del mutuo, devi restituire tutti i €200.000 che la banca ti ha prestato, quindi gli interessi che devi pagare sono il 4% (il tasso di interesse) di €200.000. Verso la fine del mutuo, invece, quando ormai avrai restituito quasi tutti i soldi che la banca ti ha prestato e ti mancheranno da restituire, ad esempio, solo €5.000, gli interessi da pagare verranno calcolati su questa cifra, che è molto più bassa. Più la cifra da restituire diventa bassa, più diminuiscono gli interessi, che quindi sono più alti all’inizio del mutuo e diventano nel tempo più bassi; infatti il 4% di €200.000 è €8.000, il 4% di €5.000 è €200. 
 
Poichè ogni rata è composta di una parte di interessi e una parte di capitale, per fare in modo di non farti avere una rata molto alta all’inizio, quando gli interessi sono più alti, la banca distribuisce la restituzione del capitale in modo tale che tu possa pagare una rata uguale nel tempo.  
 
Per questo il piano di ammortamento si presenta così come in questo grafico, con una rata sempre uguale ma che all’inizio è composta per lo più da interessi (perché sono più alti in quanto calcolati sulla cifra intera) e verso la fine è composta per lo più di capitale.  

Com’è stabilito il tasso di interesse

Abbiamo detto che il tasso di interesse è una percentuale che serve per calcolare quanti interessi devi pagare. Questo numero è la somma di due elementi diversi: 
 
Un tasso di riferimento + uno spread 
 
Il tasso di riferimento è un tasso di interesse al quale le banche si prestano i soldi tra di loro. Di questi tassi ne esistono diversi, ognuno col suo nome, come “Euribor a 3 mesi”, “Euribor a 6 mesi”, “IRS”. Se il mutuo fosse un oggetto il cui prezzo sono gli interessi, puoi pensare a questi tassi di riferimento come al prezzo “all’ingrosso”, cioè quanto costa alla tua banca procurarsi da altre banche i soldi che sta dando in prestito a te. É importante ricordare che i tassi di riferimento cambiano nel tempo, perché le banche si fanno prestiti tra di loro a prezzi diversi in momenti diversi, proprio come il prezzo all’ingrosso di un oggetto comprato oggi non è sicuramente lo stesso prezzo di tre, dieci o venti anni fa. 
 
Al tasso di riferimento, quindi al tasso “all’ingrosso”, la banca aggiunge uno spread, se il mutuo fosse un oggetto, lo spread sarebbe il “margine” di guadagno della tua banca per la vendita al dettaglio. 
 
Quindi, ad esempio, se il tasso di interesse di riferimento a febbraio giugno 2025 è del 2,5% e la tua banca applica uno spread dell’1,5%, il tasso di interesse del tuo mutuo sarà del 4% (2,5% + 1,5%). 

Il mutuo a tasso fisso 
Se il mutuo ha un tasso di interesse fisso, vuol dire che gli interessi verranno calcolati sempre con lo stesso tasso di interesse, per tutta la durata del mutuo.  
 

“Se il mutuo ha un tasso di interesse fisso, vuol dire che gli interessi verranno calcolati sempre con lo stesso tasso di interesse, per tutta la durata del mutuo.”

Per fare in modo che il tasso resti sempre uguale, si prende il tasso di riferimento attuale, ad esempio 2,5% per febbraio giugno 2025, e si blocca, si congela per i prossimi 20 anni, fino alla scadenza del mutuo. Insomma, si fa finta che il tasso di riferimento (che di solito per i mutui a tasso fisso è l’IRS) che cambia costantemente nel tempo, resti sempre uguale per i prossimi 20 anni. 
 
Al tasso di riferimento (quello all’ingrosso), si aggiunge lo spread (il margine) dell’1,5% e così si ottiene un tasso di interesse del 4%, uguale ogni anno. 

Con il tasso fisso sai che sull’importo di €200.000 che ripagherai in 20 anni, pagherai sempre il 4% di interessi. Questo significa che la rata del tuo mutuo rimarrà uguale per tutta la durata del mutuo: €1.211. Una volta calcolata all’inizio del mutuo, quando la banca fa il piano di ammortamento, la rata non cambia più. 

Il mutuo a tasso variabile 
Avere un mutuo con tasso variabile, invece, vuol dire che il tasso di interesse con cui si calcolano gli interessi non sarà sempre uguale nel tempo. 
 
Il tasso di riferimento (che nel mutuo a tasso variabile di solito è l’Euribor) non viene congelato come nel tasso fisso e questo vuol dire che cambia nel corso del mutuo. A giugno 2025 è del 2,5%, ma dopo un anno, a giugno 2026, potrebbe salire al 3%, poi l’anno successivo scendere al 2,7% e così via. 

Al tasso di riferimento va sempre aggiunto lo spread della banca, ad esempio, dell’1,5%. Lo spread è invece fisso: a prescindere da quanto è alto il tasso di riferimento, la percentuale che spetta alla tua banca è sempre la stessa, l’1,5%. 

Questo vuol dire che il tasso di interesse all’inizio sarà del 4% (2,5% + 1,5%), poi salirà al 4,5% (3% + 1,5%) e così via.  
 
Proprio perché il tasso su cui si calcolano gli interessi non sarà sempre lo stesso, ma cambierà periodicamente, anche la tua rata non sarà sempre uguale per tutta la durata del mutuo. Ogni volta che il tasso di interesse cambia, la banca ricalcola la tua rata sulla base del nuovo tasso di interesse. Quando il tasso di interesse sarà più alto, la tua rata sarà più alta, quando invece sarà più basso, sarà più bassa.  

Vantaggi e svantaggi del tasso fisso e del tasso variabile 
La differenza principale tra i due tassi è questa: con un mutuo a tasso fisso sai esattamente quello che succederà dal primo momento, sai che per i prossimi 20 anni devi pagare ogni mese sempre la stessa rata; al contrario, con un mutuo a tasso variabile non sai sin da subito quanto sarà alta la tua rata fino alla fine del mutuo, ma questo vuol dire che la rata del mutuo con un tasso variabile potrebbe essere più alta o anche più bassa rispetto a quella del tasso fisso. 
 
Con un mutuo a tasso fisso hai il vantaggio di poterti organizzare meglio e pianificare le tue uscite mensili con più certezza, ma allo stesso tempo il tasso fisso potrebbe essere la scelta più costosa. 

 
“Con un mutuo a tasso fisso hai il vantaggio di poterti organizzare meglio e pianificare le tue uscite mensili con più certezza, ma allo stesso tempo il tasso fisso potrebbe essere la scelta più costosa.” 

 
Per capire perché il tasso fisso di solito è un po’ più costoso di quello variabile, pensa alla tua banca come ad un negozio che ti sta offrendo la possibilità di comprare un oggetto (il mutuo) sempre allo stesso prezzo per i prossimi dieci, venti o trent’anni, nonostante il prezzo all’ingrosso cambierà sicuramente in questo tempo. Per questo, in cambio della tranquillità di sapere che lo pagherai sempre allo stesso modo, ti chiede un prezzo più alto. Facendo un altro paragone, il tasso fisso costa di più perché è simile ad un’assicurazione: un costo che decidi di pagare perché ti protegge dal rischio che la rata diventi troppo alta, un costo in più in cambio della tranquillità.  
 
Il vantaggio del tasso variabile, quindi, è che di solito costa un po’ di meno, ma questa convenienza è controbilanciata dall’incertezza di non sapere se la rata sarà più alta o più bassa in futuro, ed è necessario assicurarsi di avere la tranquillità necessaria per affrontare un eventuale alzarsi delle rate. 

La scelta del tasso 
Immaginando il mutuo come un oggetto, è importante tenere a mente che non si tratta di un oggetto prodotto in serie, ma devi immaginarlo più come un oggetto di artigianato realizzato apposta per te. Questo perché il consulente con cui parli nella tua filiale ti proporrà un mutuo a partire dalle informazioni che sarai tu a dargli, come la casa che vuoi comprare oe la tua situazione economica. Questo vale anche per la scelta della tipologia del tasso di interesse, che è strettamente collegato agli altri elementi, come la durata del mutuo e l’importo. 
Una volta che hai in mente tutti gli elementi che ti servono per chiedere il mutuo e con la consapevolezza di quali sono vantaggi e svantaggi dei diversi tassi, potrai valutare insieme al consulente la tipologia di tasso di interesse più adatta a te e iniziare a pensare al trasloco.